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快適性と物販の一体化が勝ちパターンの

「ファッションアイランド」


1.ライフスタイルセンターのタイプ

ライフスタイルセンター志向のRSC

. ファッションアイランドの概要

所在地
Newport Center, Newport Beach, Calif.
オープン
1967年(リニューアル1976年・1989年・2003年の3回)
SCのタイプ
ライフスタイルRSC(ライフスタイルセンターの良さを取り込んだRSC)
開発業者
Irvine Retail Properties Co(アーバイン・リテール・プロパティズ社)
敷地面積
30万u(91,800坪)
リース面積
139,500u(42,199坪)
売上高
400億円(推定)
核 店
Neiman Marcus(上グレード百貨店)、Bloomingdale's(中上グレード百貨店)、Nordstrom(中上グレード百貨店)、Macy's(中中グレード百貨店)
テナント数
174店(ポピュラー・モデレートクラスを中心にカジュアル&ヤングマインド志向の生活提案型のテナントを多く導入している
駐車台数
6,100台
その他
@シネコン
Aニューポート&センターとして、ホテル、オフィスビス、住宅、ゴルフ場等

. ファッションアイランドのポイント

@ファッションアイランドは、至近距離にアメリカ最強のSCであるサウス・コースト・プラザが立地しているために最近まで苦戦していました。

A1989年にジョン・ジャーディ氏によるリニューアルで、オープン・エアモールゾーンに地中海風のデザインを導入し、見事な自然とデザインを融合化した中庭風オープンモールが完成し、集客力が高まりました。

Bしかし、素晴らしいオープン・エアモールによる集客力は、結果的にもてあそばれ型SC(人は集まるがモノは売れない、日祝日は良いが平日はサッパリ、飲食は良いが物販は苦戦)となり、異質型のSCではあるが、サウス・コースト・プラザに対する競争優位性がないため苦戦が続いていました。

C2003年以降に外部店舗を増設し、物販力を強化したため、オープン・エアモールの良さ(特にカリフォルニア気候)と中庭風・地中海風のプレイスメイキングの商環境と物販力が融合して、モノを買う客が増大しています。

Dさらに、ノードストロームが導入され、今までサウス・コースト・プラザが覇権を握っていたエリアではSCは成立しないとの常識を破り、今や「もう1つあって欲しいSC」としての位置づけが明確になっています。

E1つのエリアの中には、客は2つの性格の異なるSCが存在して欲しいという潜在的SCの成立理論があります。最近までのファッションアイランドは、1つのエリアの中の最強のSCであるサウス・コースト・プラザに圧倒され、存在感が希薄でしたが、オープン・エアモール内の店舗の強化により、客から見てもう1つあって欲しいSCに進化しています。

Fファッションアイランドとサウス・コースト・プラザへの勝ちパターンづくりは、サウス・コースト・プラザの弱い分野、あるいは課題となっている分野を切り崩し、客から異質型SCとの評価を持たせたようで、サウス・コースト・プラザが持つ分野をもファッションアイランドが導入(外部テナントやノードストローム)することにより勝ちパターン化したことです。

 

 

     



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